上海三月楼市能量大释放 外资将加快进入楼市

今年楼市启动之早不逊于楼市狂热的2007年，3月楼市量价齐升的能量超过了07年同期。有关专家对此亦喜亦忧，过快爆发的购房热情，是否是对后市的透支？真正回暖还有待观察。 

成交量同期增1.5倍

数据显示，3月全市共推出了126万平方米商品住宅房源，是2月份供应量的3.5倍。同期，购房者的购房热情更是远超开发商的推盘热情。3月份有156万平方米的商品住宅房源被争购，排队涨价现象重现。前期一些阴跌楼盘的房价，也被推高了8%，均价达13131元/平方米。

目前的上海楼市，用升温和回暖字眼可能已经不能准确描述市场的真实状况。3月份156万平方米的成交量已经是去年同期103万平方米（去年3月成交量为全年最高）的1.5倍，甚至略高于楼市最疯狂的07年3月的154万平方米。

过早爆发购房热情

分析师薛建雄认为，如今过早爆发的购房热情，对后市极为不利，也让之前的一系列地产新政受到挑战。在国家放松银根和降税促销费的大背景下，贷款成本和购房成本都大幅降价，使得更多的购房者买得起房；开发商相对于“07年底08年初”高峰期的价格有很大的下调，也使更多的购房者能有条件买房。经过一年多楼市低迷，市场积压的婚房和改善性需求倍增。当政府加大旧城改造力度，大量拿到货币补贴的动迁户冲进楼市，购买其必需的用房时，开发商也随之应声炒作，使得前期积压的婚房、改善需求者进入楼市，导致了楼市出现全面繁荣。

外资加快进入楼市

3月份，单价3万以上的高档公寓成交了436套，是2月83套的5.3倍。虽然，很多豪宅楼盘是通过降价来获得成交的，但是豪宅成交上升速度比整个市场的整整快了5倍，这足以说明外资和投资者正在加快进入上海楼市的脚步。 

薛建雄表示，在宏观经济相对低迷的情况下，购买力被过快消化对后市极为不利，可能导致二、三个月后楼市的重新低迷。因为目前全球经济低迷，中国在政府加大投资、国企加大扩张的情况下，经济加速增长的动能正在显现；而全球经济、特别是东南亚国家受到美元低利息、高通胀的影响而收缩，导致了国际上大量快速消费品企业想进入中国市场。与此同时，那些持有美元的东南亚富豪也正在加速进入以上海为主的豪宅市场。

商业物业继续调整

数据显示，09年3月，上海市商业类物业的成交面积为14.3万平方米，相比2月增加53.76%，其3月成交均价为10452元/平方米，相比2月下降了10.70%。在3月商业类物业成交中，依旧以外环以外区域的成交为主，其中奉贤、金山等区域的小面积分割式商铺成交尤其明显。

3月上海市办公类物业成交面积为10万平方米，相比1月增加了53.85%，其3月的成交均价为13178元/平方米，相比2月上涨了7.22%。

佑威房地产研究中心认为：全球经济尚未走出底部，商业、办公与经济联系尤其密切，因此其走出底部还需要一个相对较长的时间，而3月办公类物业成交增加也以居住对外推广的项目为主，如“万达广场”、“青年城”、“禹洲金桥国际”成交上涨都是由于住宅成交大幅反弹而带动。

阻碍回暖因素出现

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：本月成交量出现大幅上涨的情况应以反弹为主，楼市是否真正回暖还需要后市的观察。首先这段时间的成交主要以刚性需求为主，在刚性需求释放后，投资性需求未入市的情况下，无法保证成交量还能持续向上，其次开发商涨价也将可能成为阻碍楼市回暖的一个主要因素，因此楼市真正的回暖还需要对后市继续观察。

复苏有漫长的过程

搜房网分析师张茜认为，08年的频繁政策随着时间的推移逐渐被市场消化，政策的稳定促进市场平稳发展，促成不少购房者积极入市；另外，经过08年楼市的滞销，存量房、新推开盘单元以及国家保障性住宅增量的压力下，楼盘一扫价格坚挺的僵持局面，以打折促销优惠让利等各种手段，促进房源销售，以加速回笼资金，缓解资金压力。而3月频繁出现的单日商品住宅成交过千，一方面是近期动迁配套成交集中释放体现，另一方面，部分楼盘经过房展会及其他方式宣传造势后累计的意向客户，在开盘时集中签约成交。

3月成交量的小高峰并不能代表楼市真正复苏，房地产市场在未来一段时间，需要对政策进行适应消化，以及自身调整，势必还要经历一个比较长的过程。

原文地址：http://news.sh.soufun.com/2009-04-09/2504632_2.html